토지거래허가제

지정된 토지거래허가구역 내 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 부동산 규제 제도

토지거래허가제

개요

토지거래허가제는 국토교통부 장관이 지정한 토지거래허가구역 안에서 일정 면적을 초과하는 토지를 매매·증여·교환 등으로 취득할 때, 계약 체결 전에 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도다. 투기적 거래를 억제하고 실수요 중심의 정상적인 토지 이용을 유도하기 위한 행정적 사전 규제이며, 허가 없이 체결한 거래는 효력이 발생하지 않는다.

현행 법적 근거는 2020년 제정되어 2021년 2월 19일 시행된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 거래신고법)이다. 1978년 제정된 「토지거래허가에관한법률」과 1990년의 「택지소유상한에관한법률」 등으로 이어지던 규제 체계를 통합·정비한 결과로, 종전의 개별 법률은 폐지되고 관련 내용이 거래신고법으로 이관되었다.

주요 내용

법적 근거와 지정 절차

거래신고법 제10조에 따라 국토교통부 장관은 다음 사유가 있을 때 토지거래허가구역을 지정할 수 있다. ① 토지의 투기적 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 경우, ② 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 경우, ③ 토지의 이용 상황·주변 환경 및 그 밖의 사정으로 보아 지정이 필요하다고 인정되는 경우다. 지정 기간은 원칙적으로 5년 이내이며, 필요하면 연장하거나 일부 해제할 수 있다. 지정·해제는 관보에 고시되고 지자체 홈페이지와 토지이용규제정보서비스(LURIS)를 통해 공개된다.

허가 대상 면적

허가구역 내 모든 거래가 허가 대상이 되는 것은 아니고, 용도지역별로 정해진 기준 면적을 초과하는 경우에만 허가를 받아야 한다. 대표적인 기준은 주거지역 18㎡ 초과, 상업지역·공업지역 150㎡ 초과, 녹지지역 100㎡ 초과, 관리지역·농림지역 200㎡ 초과(농지는 500㎡ 초과), 자연환경보전지역 100㎡ 초과 등이다. 다만 세부 기준은 지자체 조례로 달리 정할 수 있어 지역마다 차이가 있으며, 아파트 등 공동주택을 취득하는 경우에도 일정 면적 이상이면 허가 대상이 된다.

허가 요건

거래신고법 제11조는 허가 여부를 판단하는 실체적 요건을 규정하고 있다.

1. 투기 목적이 아닐 것 — 거래의 동기가 투기적 수요가 아니라 실제 이용 목적이어야 한다.

2. 적정 면적일 것 — 취득하려는 면적이 그 용도에 실제로 필요한 범위를 크게 넘지 않아야 한다.

3. 자금 조달 계획의 적정성 — 자기자금 비중, 대출 의존도, 자금 출처의 정당성을 심사한다. 차입금 비율이 지나치게 높으면 허가가 거부될 수 있다.

4. 거래 가격의 적정성 — 공시지가·실거래가 등 시세와 비교해 거래 가격이 부당하게 높지 않아야 한다.

절차와 위반 시 제재

매수인(취득자)이 매매계약을 체결하기 전에 관할 지자체에 허가를 신청해야 한다. 허가를 받은 뒤에는 그 목적대로 토지를 이용해야 하고, 허가일로부터 정해진 기간 내에 등기를 마쳐야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 그 계약은 민사적으로 효력이 없으며, 무허가 거래나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 토지가액의 100분의 30에 해당하는 벌금이 부과된다. 허가 목적을 위반해 이용한 경우에는 이행강제금이 부과되고, 위반 상태가 시정되지 않으면 허가가 취소될 수 있다.

지정 현황

서울 강남구·서초구·송파구와 용산구 일대는 2020년 6월 투기 과열을 막기 위해 허가구역으로 묶인 이후 해제와 재지정을 반복해 왔다. 2022년 4월 일부 해제, 2023년 2월 재지정, 2025년 2월 13일 다시 1년간(2026년 2월 12일까지) 재지정되는 등 서울 동남권 규제는 부동산 시장 상황에 따라 탄력적으로 운용되고 있다. 지방에서는 세종, 대구 수성구, 경기 과천·성남 분당 등 시장 과열 지역이 수시로 지정되어 왔다.

한계와 비판

허가제는 거래 자체를 사전에 통제한다는 점에서 규제 강도가 높아, 실수요자의 거래 기회를 제약하고 거래 절벽을 유발할 수 있다는 비판이 있다. 또한 법인·명의신탁·증여 등 우회 경로를 통한 편법 거래가 나타나고, 갭투자 억제 효과가 일시적이라는 지적도 제기된다. 반면 시장 과열기에는 단기 차익을 노린 투기 수요를 직접 차단하는 효과가 있어, 정부는 다른 대출·세제 규제와 병행해 활용하고 있다.

토지거래허가제