土地交易许可制
概述
土地交易许可制是指在国土交通部长官指定的土地交易许可区域内，通过买卖、赠与、交换等方式取得超过一定面积的土地时，须在签订合同前获得管辖市长、郡守、区厅长许可的制度。这是一项旨在抑制投机性交易、引导以实际需求为中心的正常土地利用的行政事前监管，未经许可签订的交易不产生效力。
现行法律依据是2020年制定、2021年2月19日起施行的《关于房地产交易申报等的法律》（以下简称《交易申报法》）。这是对1978年制定的《关于土地交易许可的法律》和1990年的《关于宅地持有上限的法律》等延续下来的监管体系进行整合、梳理的结果，此前的单行法律已被废止，相关内容移转至《交易申报法》。
主要内容
法律依据与指定程序
根据《交易申报法》第10条，国土交通部长官在存在下列事由时可指定土地交易许可区域：①土地的投机性交易盛行或有盛行之虞；②地价暴涨或有暴涨之虞；③综合考虑土地利用状况、周边环境及其他情况，认定有指定必要的。指定期限原则上在5年以内，必要时可延长或部分解除。指定与解除在官报上公告，并通过地方政府网站和土地利用规制信息服务（LURIS）公开。
许可对象面积
并非许可区域内的所有交易都成为许可对象，只有超过按用途地区规定的基准面积时才需要获得许可。代表性基准为：居住地区超过18㎡、商业地区·工业地区超过150㎡、绿地地区超过100㎡、管理地区·农林地区超过200㎡（农地超过500㎡）、自然环境保全地区超过100㎡等。但具体标准可由地方自治团体条例另行规定，因此各地区存在差异；取得公寓等共同住宅时，若达到一定面积以上也会成为许可对象。
许可条件
《交易申报法》第11条规定了判断是否许可的实体要件。
1. 不得以投机为目的 — 交易动机不得是投机性需求，而应是实际利用目的。
2. 面积应适当 — 拟取得的面积不得大幅超出该用途实际所需的范围。
3. 资金筹措计划的妥当性 — 审查自有资金比重、贷款依赖度、资金来源的正当性。若借款比率过高，许可可能被拒绝。
4. 交易价格的妥当性 — 与公示地价、实际成交价等市价相比，交易价格不得不当偏高。
程序与违反时的制裁
买方（取得者）必须在签订买卖合约之前向管辖地方政府申请许可。获得许可后，必须按该目的利用土地，并须在自许可日起规定期限内完成登记。未经许可签订合同的，该合同在民事上不产生效力；无许可交易或以不正当方法获得许可的，处以2年以下有期徒刑或相当于土地价额百分之三十的罚金。违反许可目的加以利用的，征收履行强制金；若违反状态未获纠正，许可可能被撤销。
指定现状
首尔江南区、瑞草区、松坡区和龙山一带自2020年6月为阻止投机过热被划为许可区域后，反复经历解除与重新指定。2022年4月部分解除、2023年2月重新指定、2025年2月13日再次重新指定1年（至2026年2月12日）等，首尔东南部地区的管制正随房地产市场状况弹性运作。在地方，世宗、大邱寿城区、京畿果川·城南盆唐等市场过热地区曾不时被指定。
局限与批评
许可制从事前管控交易本身这一点看规制强度较高，有批评指出它可能限制实际需求者的交易机会、引发交易断崖。此外，也出现通过法人、借名信托、赠与等迂回路径的变相交易，并被指对差额投资（gap投资）的抑制效果只是暂时的。相反，在市场过热期，它能直接阻断瞄准短期差价收益的投机需求，因此政府将其与贷款、税制等其他监管并行运用。
最新动向
进入2024~2025年，随着首都圈公寓价格持续上涨，许可区域指定再次呈现扩大的趋势。政府于2025年2月将首尔江南三区和龙山区重新指定1年，此后根据市场状况研究扩大指定范围的方案。同时，在许可审查中，加强贷款依赖度审查（确认自有资金比重）、阻断法人和多套房持有者的迂回取得、赋予取得后实际居住义务等方案也在讨论之中。为防止差额投资，正在加强以租赁为目的取得的审查，对取得后是否按目的利用的事后检查也呈定期化趋势。相反，在低迷期则通过解除指定向市场供应流动性，因此不少评价认为，许可区域的指定与解除实际上发挥着政策信号的作用。
相关主题
- [[关于房地产交易申报等的法律]]
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