增建

增建

概览

增建（增筑）是指在既有建筑物上增加面积、层数或高度，从而扩大其规模的建筑行为。与新建不同，它以既有结构体、用地条件以及已经赋予的建筑标准为前提，因此在行政审批、结构安全、税收等方面需要另行审查。《建筑法》将增建定义为区别于新建、改建、重建、移建的独立建筑行为，并根据其范围规定须取得许可或进行申报。

主要内容

定义与法律依据

《建筑法》第2条将建筑行为分为新建、增建、改建、重建、移建与大修缮。其中增建被定义为“在存在既有建筑物的用地上，增加建筑物的建筑占地面积、总建筑面积、层数或高度”。也就是说，单纯的内部修缮或饰面更换不属于增建，只有规模本身增加才构成增建。反之，改建是拆除既有建筑物后在同一规模范围内重新建造；重建是因天灾或火灾而灭失的建筑物再次建造；大修缮则是对柱子、梁、外墙等主要结构部分进行修缮或变更的行为。在实务中，“究竟属于增建还是大修缮”决定了是否属于许可对象以及税负轻重，因此通常事先听取建筑师与地方自治团体的判断。

增建的类型

• 水平增建：向既有建筑旁侧扩展面积的方式，用地内的余留空间与建筑密度是核心制约因素。
• 垂直增建：在既有楼层之上加层的方式，容积率、结构体承载力与基础支承力是关键。在共同住宅中，它被作为改造的代表性形态加以利用。
• 另栋增建：在同一用地上增设与既有建筑分离的独立栋的方式。
• 伴随用途变更的增建：如将近邻生活设施改为业务设施的同时扩大面积，即用途与规模同时发生变化的情形。

许可与申报

原则上增建属于建筑许可对象，但一定规模以下或在一定区域内实施的，可以建筑申报代替。未取得许可的增建将成为违法建筑，会遭受课征强制执行罚款、下达整改命令、未登记于建筑物台账等不利后果。竣工后必须将增建内容反映到建筑物台账中，若怠于办理，将在行使财产权（买卖、抵押贷款、保险）时受到限制。

建筑密度、容积率与各项限制

增建与新建一样，受建筑密度、容积率、高度限制、正北方向日照限制、用地边界线退让距离、消防与停车位确保标准的约束。即使已建成的建筑物不符合现行标准，也可能依增建范围而放宽或反而加强限制，因此确认地方自治团体的城市规划条例必不可少。尤其是在容积率已经达到上限的用地上，垂直增建实际上无法实施，多数情况下会转向利用地下层或进行大修缮级别的维修改造。

结构安全与技术审查

在垂直增建中，必须审查既有柱与梁的承载力、基础形式（独立基础、桩基础）、地基支承力与抗震性能。1988年以前竣工的建筑物很可能未适用抗震设计，因此以增建为契机一并实施抗震加固的案例正在增多。近年来多采用钢结构加固、碳纤维加固、基础扩展（微型桩）等方式，结构计算书与安全诊断结果成为许可审议的核心资料。

税收与权利关系

增建使住宅面积增加时，取得税、财产税、综合不动产税的课税标准可能随之改变；就共同住宅而言，专用面积的增加可能影响住宅套数的计算或转让所得税免税要件的判断。在共有建筑物中，多数情况下需要全体区分所有权人的同意，因此在民法上共有物变更程序也会一并成为问题。

最新动向

2024至2025年，制度正朝着最大限度利用老旧建筑物的方向调整。第一，随着《老旧计划城市整治及支援特别法》（即“第一期新城市特别法”）施行，盆唐、一山、坪村等第一期新城市中，放宽安全诊断与指定特别整治区以推动重建、改造的讨论正式展开，在此过程中，垂直增建型改造的项目可行性评估重新受到关注。第二，随着绿色改造与零能耗建筑（ZEB）认证的扩大，将隔热、设备更换与增建相结合的“性能改善型增建”有所增加。第三，国土交通部一直在推进简化小规模住宅与商铺的增建程序、部分放宽停车位与造景标准的制度改善。第四，随着模块化（OSC）工法与木结构增建的普及，兼顾缩短工期与减少碳排放的案例增多。第五，在应对地方消亡的层面上，通过公开征集项目将空置房、闲置设施增建改造为生活SOC的事业呈扩大趋势。另一方面，地方自治团体对违法增建的查处与强制执行罚款的课征得到加强，事先取得许可并整理台账的重要性比以往任何时候都更为突出。

相关主题

• [[建筑法]]
• [[重建]]
• [[改造]]
• [[容积率]]
• [[建筑密度]]
• [[建筑许可]]
• [[抗震设计]]
• [[建筑物台账]]