惯例租赁
概述
惯例租赁是指在未有书面合同的情况下，依当事人之间长期的交易惯例与默示合意而成立、维持的租赁关系。它广泛出现于传统市场店铺、小型商铺、农地、员工宿舍等场合，并就法律稳定性与举证问题引发诸多争议。民法上的租赁并不必然要求书面形式，因此仅凭惯例亦可成立有效的合同。
主要内容
概念与成立
依据《民法》第618条，租赁因当事人一方约定使相对方对标的物进行使用、收益，相对方约定支付相应租金而生效。即便没有合同书，只要租金支付、标的物交付、长期占有与使用等事实关系不断累积，即可认定默示合意，从而成立租赁。此时，《民法》第106条的“事实上的习惯”与《商法》第1条的“商事习惯法”发挥补充合同内容的作用。
法律性质
惯例租赁原则上也受民法上租赁规范的调整。若未约定存续期间，当事人可随时发出解约通知（《民法》第635条），自相对方收到通知之日起满六个月后发生效力。但若其受《住宅租赁保护法》或《商铺建筑租赁保护法》的适用，则对抗力、优先清偿权、合同续约请求权等强制性保护规定优先于惯例适用。
主要类型
- 口头租赁：仅以口头方式约定租金与期限的形态，收据、账户转账明细往往成为唯一证据。
- 续约惯例租赁：数十年来被默示续约的商铺、市场店铺租赁。
- 农地惯例租赁：尽管《农地法》对租赁设有限制，仍以村落为单位按惯例进行的租赁。
- 宿舍、员工租赁：由使用者向劳动者提供居住，并从工资中扣除租金的形态。
权利与义务
出租人负有将标的物维持于适合使用、收益状态的义务，承租人则负有支付租金与保管标的物的义务。若适用《商铺建筑租赁保护法》，承租人可主张合同续约请求权（第10条）与权利金回收机会保护（第10条之3）。在惯例租赁中，此类法定权利亦不因惯例而被排除。
争议与救济
典型争议包括租金上涨、腾退、权利金回收、不当得利返还等。由于惯例租赁缺乏书面文件，合同内容与存续期间的举证责任分配成为核心争点。租金收据、账户交易明细、税务申报资料、目击者陈述、管理费征收明细等，均可作为证明惯例存在及其内容的材料。争议通常按内容证明、调解、支付命令、民事诉讼的顺序解决；就商铺争议而言，可利用大韩法律救助公团或商铺建筑租赁纠纷调解委员会的调解。
最新动向
2024至2025年间，随着商铺、市场租赁争议持续增加，涉及惯例租赁举证标准的判例不断积累。围绕合同续约请求权的行使期间与权利金回收机会保护范围的解释日趋精细，对出租人可拒绝续约的正当理由的审查也更为严格。政府与地方政府为保护传统市场商人，正在推广标准租赁合同书并建议转向书面合同；随着电子合同与移动端租赁管理服务的普及，原本依赖惯例的交易正逐步走向文件化。另一方面，租赁三法之后住宅市场的制度变化也对商铺领域产生间接影响，围绕权利金保护与租金上限的讨论持续进行。基于人工智能的租赁行情分析与合同风险诊断服务也已出现，为降低惯例租赁的不确定性作出贡献。
相关主题
- [[住宅租赁保护法]]
- [[商铺建筑租赁保护法]]
- [[权利金]]
- [[合同续约请求权]]
- [[传贳]]