月租（月貰）
概述
月租（月貰）是承租人使用建筑物或土地等房地产时，在缴纳保证金的同时，每月向出租人支付一定金额租金的租赁形式。全租（전세）是押上全部大额资金而不支付使用费的结构，月租则降低了押金负担，但每月会产生现金支出。受利率波动和全租诈骗余波的影响，全租向月租转换的趋势持续，月租已成为韩国居住市场的核心合同方式。
主要内容
基本结构与术语
月租合同通常由“保证金＋月租金”构成，合同期限依据《住宅租赁保护法》原则上为2年。承租人支付的月租是使用建筑物的对价，因此在租赁期间出租人承担修缮、维护义务，承租人承担恢复原状义务。月租在商铺、土地、工厂等非居住用房地产中也广泛使用，但住宅月租适用单独的法律保护机制，在这一点上有所区别。
月租的类型
- 带保证金月租：最常见的形式，同时支付保证金和月租。
- 半全租（准全租）：将保证金提高至接近全租水平、月租相应降低的形式；利率上升期它作为全租的替代方案，利率下降期则作为月租的替代方案，需求随之变化。
- 纯月租（无保证金月租）：不缴纳保证金、每月只支付租金的形式，初期资金负担最小。
- 商铺、土地月租：受《商铺建筑物租赁保护法》中关于权利金、折算保证金等另行规定的约束。
全月租转换率与租金计算
将全租转换为月租或反向转换时适用的比率即为全月租转换率（전월세전환율）。计算公式为（月租 × 12）÷（全租保证金 − 月租保证金）× 100。《住宅租赁保护法》将该比率的上限规定为“韩国银行基准利率加2个百分点所得的比率与10%中较低者”，因此基准利率下调时，法定上限也会随之降低。在2024~2025年基准利率下调的局面下，上限被下调，从而产生了限制出租人单方面上调月租的效果。
合同与法律保护
住宅月租合同受《住宅租赁保护法》约束。租赁期限保障为2年，承租人可行使一次合同续约请求权，最长可居住4年。续约时租金上涨被限制在5%以内，即适用全月租上限制。合同到期后承租人继续居住的，成立默示续约，此种情况下同样保障2年期限。承租人须通过迁入申报和确定日期取得保证金优先受偿权；保证金超过6000万韩元或月租超过30万韩元的住宅租赁属于租赁申报制的适用对象。为防范保证金返还风险，宜确认是否加入全租保证金返还保证（HUG·HF）或出租人是否投保保证保险。
税制与支援制度
承租人满足总薪资条件和无住宅条件时，可在年末结算中享受月租额税额抵扣。抵扣率和收入标准随《租税特例限制法》的修订逐步扩大。出租人方面适用住宅租赁所得课税，依据年度租赁所得规模按分离课税或综合课税处理。此外，还面向青年、新婚夫妇、高龄群体运营公共月租支援项目。
纠纷与注意事项
月租合同中最常见的纠纷是保证金返还延迟、原状恢复范围、月租拖欠、默示续约后的解除通知问题。合同中应明确记载保证金、月租、管理费项目，修缮责任范围，返还时间与方式，并必须通过登记簿副本确认是否存在抵押权、假扣押。若未区分管理费包含项目与另行征收项目，将成为纠纷的诱因。
最新动向
2024~2025年月租市场最大的特征是“全租的月租化”正在结构性固化。2023年全租诈骗事件后，愿意承担保证金的需求减少，出租人也倾向于回避保证金返还负担，首尔公寓租赁中月租占比超过一半的小区有所增加。加之2024年下半年以来基准利率持续下调，全月租转换率上限降低、贷款利率也有所放宽，希望回到半全租的需求与仍愿承受较高月租的需求并存。
政策层面，为减轻青年层居住费负担的月租支援有所扩大。青年月租特别支援是面向19~34岁无住宅青年、每月最高支援20万韩元、最长12个月的项目，继2024年第二次项目之后，2025年对象与规模也进一步扩大。此外，登记租赁住宅制度改革、租赁申报制的落地、全租保证金返还保证强制投保范围的扩大等，租赁市场的制度性整备持续推进。随着通过房地产平台查询行情和电子合同的普及，月租合同的信息可及性也大幅改善。
相关主题
- [[全租]]
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- [[住宅租赁所得税]]