非居住一住宅
概述
非居住一住宅是指家庭持有的住宅数量虽仅有一套，但本人实际上并不居住在该住宅中的状态。根据《所得税法》，要获得1户1住宅转让所得税免税，原则上只需满足“持有2年以上”要件，但对于2017年8月3日以后在调整对象地区取得的住宅，则在此之上追加适用“居住2年以上”要件。因此，若在调整对象地区内购入住宅后用于全租、月租出租，或在其他地区居住后再行转让，将被排除免税，也无法获得长期持有特别扣除，税负将大幅增加。
主要内容
1户1住宅免税的基本结构
根据《所得税法》第89条及同法施行令第154条，若同时满足以下要件，则对转让金额12亿韩元以下部分免征转让所得税。
- 转让日当天，1户在韩国国内仅持有一套住宅
- 该住宅持有2年以上（持有期间的起算日为取得日，继承、婚姻等例外情形适用特例）
- 若为取得时位于调整对象地区的住宅，须居住2年以上
- 转让金额超过12亿韩元的高价住宅，仅对超出部分征税
即，“1套住宅”这一持有层面的要件与“居住”这一使用层面的要件是分离的，非居住一住宅即属于未能满足后者的情形。
居住要件的引入与适用时点
居住要件是作为2017年8月2日发布的8·2房地产对策的后续立法而引入的。对于2017年8月3日以后在调整对象地区内取得的住宅，若不居住2年以上则无法获得免税；自2018年9月13日以后的转让部分起，调整对象地区1户1住宅的长期持有特别扣除也开始适用居住期间要件。据此，调整对象地区住宅形成了将持有期间每年4%与居住期间每年4%相加、最高可扣除80%的结构，若不居住则仅认可持有部分（每年4%）。
| 区分 | 满足居住要件 | 非居住一住宅 |
|---|---|---|
| 转让税免税 | 适用（12亿以下） | 排除（全额征税） |
| 长期持有特别扣除 | 持有+居住最高80% | 仅持有部分最高40% |
| 税率 | 基本税率 | 基本税率（并非重课） |
产生非居住一住宅的典型情形
- 居住于地方城市，却买入首尔、首都圈住宅并用于全租出租的情形
- 因工作、学校问题在其他地区租房居住，而自家住宅空置的情形
- 因奉养父母、子女留学等而迁居的情形
- 以所谓“差额投资”方式买入后不入驻、仅持有的情形
居住要件的例外事由
施行令第154条第1款规定，存在不得已事由时，视为满足居住要件。代表性事由包括：① 就学，② 工作上的情况，③ 疾病疗养，④ 与65岁以上直系尊亲属同住奉养，⑤ 因婚姻而合户，⑥ 居住1年以上后移居海外等。但须自该等事由发生之日起3个月内转让，或另行取得替代住宅；且在就学、工作的情形下还须达到无法走读、通勤的程度等，要件严格，实务中争议频发。
与其他税种的关系
是否居住仅在转让所得税中具有决定性。作为持有税的财产税与综合不动产税，以住宅数量、公示价格、年龄与持有期间为标准课税，并不直接以实际居住与否作为要件。但由于是否为1户1住宅在住宅数量计算中至关重要，分户与否及住宅数量判定在转让税与持有税中都是核心争点。
最新动向
调整对象地区解除与居住要件的实效范围
2024年以后，政府以地方房地产低迷为由大幅解除了调整对象地区，截至2025年，调整对象地区仅限于首尔江南3区、龙山区等部分地区。由于居住要件仅适用于“在调整对象地区取得的住宅”，非调整对象地区住宅的非居住一住宅者仍可仅凭持有2年获得免税。因此，居住要件的实际效果因地区而大相径庭，调整对象地区是否重新指定正成为转让税负担的变数。
多住宅者重课缓期结束与税制改编讨论
自2022年起实施的多住宅者转让税重课排除措施历经多次延长，预计将持续至2026年5月；在结束时点临近之际，围绕是否重启重课的讨论正在进行。与此同时，在2025年税法修订讨论中提出了将长期持有特别扣除改为以居住为中心，或统一1住宅者基本扣除的方案。强化居住要件正是实际需求者保护与抑制投机这两大目标相冲突之处，地方居住者处置首都圈住宅、青年与新婚夫妇因工作而迁移等情形不断引发反对。
实务上的注意事项
近来，随着国税厅强化房地产交易验证，迁入世代查阅、健康保险费缴纳地区、子女学校、通信与信用卡使用明细等被用作判断是否居住的证据。因此，若要在非居住一住宅状态下主张免税，须事先取得例外事由的证明材料；若错过转让时点管理（3个月内转让等），可能产生数千万韩元级别的额外税款。
相关主题
- [[1户1住宅免税]]
- [[转让所得税]]
- [[长期持有特别扣除]]
- [[调整对象地区]]
- [[综合不动产税]]
- [[多住宅者重课税]]