原市中心重建
概述
原市中心重建（원도심 리빌딩）是一种城市再生战略，旨在不是通过大规模拆除和再开发，而是最大限度利用既有城市肌理和建筑资产，使因人口减少、商圈衰退和郊区化而陷入停滞的城市中心区（原市中心）恢复功能与活力。它与传统再开发的区别在于，将物理环境整治与用途转换、经济基础重组、社区恢复相结合，采取渐进式、复合型路径。近来，它作为应对地方消亡和激活地方经济的核心手段而受到关注。
主要内容
概念与背景
原市中心是城市最初形成的中心地区，通常承担行政、商业和交通节点的作用。然而，20世纪90年代以来，新城建设、郊区居住偏好、以汽车为中心的城市扩散以及产业结构变化相互叠加，使原市中心经历了空洞化现象。空置店铺和老化建筑不断增加，年轻人口外流，税源和消费基础同时被削弱。
重建（rebuilding）在此与以大规模拆除为前提的再开发（redevelopment）是不同概念。它采取通过单体建筑的修缮与改造、用途转换、公共空间营造、项目注入等方式，逐步恢复整个城市。由于强调保护与利用，可视为城市再生（urban regeneration）下的一种实践类型。
推进方式
物理环境整治：包括老化建筑改造、步行环境改善、街道整治、利用空置地块建设小公园和广场、停车场和公共设施重新布局等。
功能转换：将闲置商业设施和废弃工业设施转换为青年创业空间、文化艺术设施、生活SOC复合设施、市中心住宅等。随着“让常住人口回流是商圈恢复的前提”这一认识扩散，市中心住房供给正变得重要。
经济基础营造：旨在通过激活地方商圈、培育本地创作者、支持社会经济组织、连接旅游和文化内容，构建自生循环结构。
制度基础：在韩国，以《城市再生激活及支持特别法》为依据，曾运营城市再生新政事业、城市再生创新区、振兴我们社区等多种项目类型。地方政府设立城市再生支援中心，并与居民协商体共同制定计划。
治理：居民、商户、地方政府、专家和民间企业参与的协作体系是核心。为确保项目的持续性，需要居民主导的运营组织和收益模式。
主要案例
在韩国，首尔世运商街和乙支路一带、清溪川周边、釜山原市中心和山腹道路区域、大邱中区、全州·群山·木浦的近代文化遗产区域等常被提及为代表性案例。在国外，日本的町造（마치즈쿠리）、美国匹兹堡和克利夫兰的市中心再生、英国曼彻斯特和德国杜伊斯堡的工业遗产利用案例可作为参考对象。
预期效果与局限
预期效果包括创造就业、人口流入、扩大地方税收、恢复社区、强化城市认同等。另一方面，因租金上涨导致原有居民和商户被挤出的绅士化、长期资金筹措负担、项目延迟与居民矛盾、成果测量困难等被指为主要局限。因此，许多意见指出，应从项目初期起同步制定租金稳定机制、原住民优先政策和分阶段成果指标设计。
最新动向
2024—2025年，原市中心重建正摆脱以往以大规模国家项目为中心的模式，重组为应对地方消亡和扩大民间参与两大轴心。随着人口减少地区支援和地方消亡应对基金与原市中心项目联动，以扩大生活人口和引进关系人口为目标的项目正在增加。
此外，随着空置店铺和空置率问题长期化，构建空置数据库、利用商圈分析数据制定入驻战略、商圈文艺复兴项目等基于数据的路径正在扩散。利用数字孪生和AI模拟分析步行流线、流动人口和能源使用的城市规划方法也正在引入。
为吸引民间资本而利用REITs（리츠）结构、公私合作型开发、绿色改造与碳中和联动也是主要趋势。结合青年创业、本地品牌化、夜间经济与旅游内容以诱导停留型消费的战略正受到关注，同时为抑制租金上涨而推行共生协议和联动地方货币的尝试也在增加。
在制度层面，围绕城市再生相关法令修订的讨论仍在继续，项目结束后如何确保运营和管理阶段的可持续性已成为核心议题。专家认为，决定成败的是运营能力和资金结构，而非物理环境整治。
相关主题
- [[城市再生]]
- [[绅士化]]
- [[地方消亡]]
- [[城市规划]]
- [[房地产]]
- [[地方经济]]