居住成本下调
概述
居住成本下调是指为降低家庭在住房租赁、购买和维持过程中承担的费用而采取的政策性、市场性努力的统称。居住成本占收入比重高，是影响家庭消费与储蓄，乃至生育率和人口迁移的核心物价因素。因此，降低居住成本被视为住房供应、金融、税制、福利给付相互衔接的复合政策领域。
主要内容
概念与范围
居住成本大致分为三类。第一，租金。包括全租（전세）保证金和月租，以及减少保证金、增加月租的所谓“半全租”（반전세）转换费用。第二，住房购买与持有成本。住房抵押贷款利息、取得税·财产税等税金、中介手续费属于此类。第三，维护管理费。包括管理费、供暖·电·水费等居住过程中经常发生的费用。降低居住成本的政策分别或同时针对这三大轴心。
政策手段
公共租赁供应是最直接的手段。通过长期公共租赁、国民租赁、幸福住宅、收购租赁等，以低于市场价格的租金保障居住。居住补贴是以现金补助低收入层租金的福利型手段，相对标准中位收入的比率和补贴上限决定政策效果。金融支持通过支柱全租资金贷款、面向青年·新婚夫妇的低息贷款、保证金返还保证等，降低初期资金负担和利息成本。税制支持则运用月租税额抵扣、住房租赁借款本息偿还额所得扣除等。市场规制方面，合同续约请求权制度和全租·月租上限制被讨论为抑制租金暴涨的机制。扩大供应是通过宅地供应、放宽容积率、整顿重建·再开发规制、城市中心高密度开发等，在中长期降低租金上涨压力的路径。
主要指标
政策效果通常以RIR（收入对比租金比率）、PIR（收入对比住房价格比率）、租金上涨率、月租比重、居住成本负担率（可支配收入对比居住支出）等衡量。RIR越高，租房家庭的负担越大；月租比重上升意味着保证金负担减少，但每月固定支出增加的结构变化。
争点与争论
第一，扩大供应对需求支持之争。一种立场认为应增加供应以解决根本原因，另一种立场则认为短期内应集中向弱势群体提供现金·金融支持，两者相互对立。第二，全租的月租化问题。若全租供应减少和利率上升加速月租转换，保证金负担虽会减少，但每月支出增加，体感居住成本反而可能上升。第三，规制的副作用。有观点指出，租金上限和续约权保护现有承租人，但可能导致新签约数量减少和全租房源减少。第四，财政可持续性问题，扩大居住补贴和公共租赁伴随财政负担。
最新动向
2024~2025年韩国居住成本政策环境在高利率缓和局面 + 全租供应不足 + 月租化加深三重条件叠加下展开。2024年下半年以后，基准利率下调基调延续，贷款利率温和下降，购房·租房资金负担得到部分缓解；另一方面，随着压力DSR分阶段实施，借款人的偿还能力审查加强，贷款额度方面的负担仍然存在。政策当局维持并改组面向新婚·生育家庭的低息贷款和特例“安乐窝”性质产品，并行推进面向青年的全租资金支持和公共租赁数量扩大。供应方面，推进首都圈宅地确保、第三期新城市正式入住、通过城市中心复合开发确保租赁住房，对全租诈骗受害者的紧急居住支持、拍卖·公卖暂缓、改善保证金返还保证可及性也成为主要议题。2025年，地方未出售住房和首都圈集中现象同时出现，地区间居住成本差距扩大，包含管理费·能源费用的“总居住费”概念作为政策指标得到强调的趋势更加明显。此外，注册租赁住房制度改组、租金指数公开等提高市场透明度的讨论持续进行，面向青年·高龄·单人家庭的小型·共享型住房供应模式正在扩散。
相关主题
- [[全租制度]]
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