承租人

承租人

概述

承租人（賃借人）是在租赁合同中借用并使用、收益标的物（住宅、商铺、土地等），并负有支付租金（租赁费）义务的当事人。韩国民法第618条以下规定了租赁的基本法理，对于居住用建筑，由《住宅租赁保护法》予以规范；对于商业用建筑，由《商铺建筑租赁保护法》予以规范，二者对民法的一般原则进行修正，从而为承租人提供更为周全的保护。日常中与"租房者"一词混用，但法律文本上的准确用语是承租人；承租人并非单纯的债务人，而是居住、营业稳定这一宪法价值的保护对象。

主要内容

承租人的权利

• 使用收益权：按照合同目的使用租赁标的物并取得其孳息的权利。出租人在合同存续期间不得妨碍标的物的使用。
• 对抗力：完成住宅的交付和迁入申报后，自次日起0时起可以向第三人主张租赁权（《住宅租赁保护法》第3条）。这是即使房屋因拍卖被转让、承租人仍可继续居住的基础。
• 优先受偿权：同时具备对抗要件和确定日期的，可以从承租住宅的拍卖、公卖价款中优先受偿保证金。小额承租人可获最优先受偿。
• 合同更新请求权：在住宅租赁中，承租人可在合同期满前6个月至2个月之间要求更新，出租人无正当理由不得拒绝。更新时的租金上涨不得超过5%（《住宅租赁保护法》第6条之3）。
• 租赁权登记命令：在未能收回保证金就必须搬家的情况下，可通过法院命令办理租赁权登记，以维持对抗力和优先受偿权。
• 必要费用偿还请求权：支出标的物保存所必需的费用时，可向出租人请求偿还。

承租人的义务

须在约定的时间支付租金，以善良管理人的注意保存标的物，未经出租人同意不得转租或转让租赁权。合同终止后须恢复原状并返还标的物，拖欠租金超过一定期间即构成合同解除事由。

租赁的形态

全租是只收取保证金而不收取租金的形态，月租是同时收取保证金和月租金的形态；近来以降低保证金、提高月租的"半全租"（保证金加月租）为主流。商铺租赁受权利金回收机会保护、合同更新请求权（10年）、换算保证金标准等另行规制。

纠纷解决

可利用住宅租赁纠纷调解委员会的调解、支付命令、小额案件审判、保证金返还请求诉讼等。全租保证金返还保证（HUG·HF）和租赁保证金返还债务履行保证保险作为承租人的实际回收手段发挥作用。

最新动向

随着2023年制定的《全租诈骗受害者支援及居住稳定特别法》施行，受害者认定程序、竞拍宽限、LH优先收购、低息贷款等成为承租人救济手段。2024至2025年，全租供应量减少和月租转换加速趋势明显，承租人的居住费负担正在从保证金向月度现金流转移，结构性变化正在推进。所谓"租赁三法"（合同更新请求权、全月租上限制、申报制）的存续与否成为政界和学界的争议焦点，围绕更新请求权，关于出租人实际居住例外范围的判例和立法讨论持续进行。此外，保证金返还保证加入条件强化、登记租赁住宅制度改编、面向青年和新婚夫妇的全租资金贷款及保证支援扩大、外国人承租人增加带来的合同实务多元化等，被视为2024年以后的主要变化。签约前确认登记簿副本、建筑台账、是否欠税并争取确定日期，作为承租人保护的最低要件，正被更加强调。

相关主题

• [[出租人]]
• [[全租]]
• [[住宅租赁保护法]]
• [[全租诈骗]]
• [[合同更新请求权]]
• [[保证金]]
• [[确定日期]]