改造
概述
改造（Remodeling）是在保留既有建筑的骨架与结构的前提下，对内部空间、设备、装修材料、外观等加以改善，从而提升建筑性能与价值的建筑行为。重建是将既有建筑完全拆除后新建的方式，而改造则保留主体骨架，能够减少资源浪费与环境负担，并缩短工期、降低成本，因而在经济与环境层面备受关注。近来，它正成为提升老旧住宅与商用房地产价值、推动绿色转型与城市再生的核心手段。
主要内容
改造与重建的区别
- 是否保留结构：改造保留柱、梁等主要结构部分，而重建则全面拆除后新建。
- 安全诊断：重建必须通过精密安全诊断，而改造所受监管相对宽松。
- 成本与工期：一般而言，改造的工程费用与工期少于重建。
- 资产价值：重建所带来的资产价值上升幅度可达新建公寓的水平，而改造则止步于准新建水准的改善。
按类型分类
1. 住宅改造：包括公寓、独栋住宅、多户住宅等的内部结构变更、水平与垂直增筑、阳台扩建等。
2. 商业改造：通过办公楼、酒店、商铺的用途变更及室内装修改善，提升租赁收益性。
3. 公共与产业设施改造：对老旧学校、医院、工厂、物流中心进行用途转换或改善能源效率。
经济效果
改造有助于搞活建筑业内需并创造就业岗位。尤其是随着包括第一期新城市在内的老旧公寓小区整治需求增大，设计、施工、材料、金融等相关产业也随之共同成长。此外，通过减少拆除废弃物以降低碳排放的绿色改造，正与ESG经营相结合，成为企业与公共机构的投资对象。
法律与制度层面
在韩国国内，由《住宅法》《建筑法》《城市及居住环境整治法》等规定改造的范围与程序。就公寓改造而言，进行垂直增筑时须满足安全性审查、停车位确保、户数增加上限等条件，并可能依据地方政府条例获得激励（如放宽容积率等）。
施工流程
一般的改造按①事前调查与诊断 ②设计与审批许可 ③材料与施工单位选定 ④拆除与结构加固 ⑤设备与装修工程 ⑥竣工与验收的顺序进行。若涉及结构变更，必须经结构工程师审查。
最新动向
以2024~2025年为基准，改造市场呈现出几种明显趋势。
- 第一期新城市特别法施行：随着盆唐、一山、坪村、山本、中东等第一期新城市老旧计划城市的整治正式展开，将重建与改造相结合的混合方式正在扩散。
- 绿色改造扩大：随着政府推动绿色建筑建设支持与碳中和政策，针对隔热、光伏、高效设备更换的补贴与融资正在增加。
- 模块化与预制工法引入：为缩短工期并实现品质均一化，模块化建筑与OSC（场外建造）技法正被引入改造之中。
- 数字孪生与BIM应用：通过3D扫描与BIM（建筑信息模型）对既有建筑进行精密诊断并事先模拟的方式正日益普及。
- 利率与原材价格波动：由于高利率与人工费、材料费上涨导致工程费用负担加重，选择部分改造或分阶段施工的需求正在增加。
- 商用房地产重新定位：将空置率较高的办公楼与酒店转换为住宅、医疗、文化设施的用途变更型改造，已成为投资趋势。
相关主题
- [[重建]]
- [[城市再生]]
- [[建筑产业]]
- [[绿色改造]]
- [[房地产政策]]