賃借人
概要
賃借人（임차인）は、賃貸借契約において目的物（住宅・商店・土地など）を借りて使用・収益し、その対価として賃料（차임）を支払う義務を負う当事者である。民法第618条以下が賃貸借の基本法理を規律し、住居用建物については「住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）」、商業用建物については「商店建物賃貸借保護法（상가건물 임대차보호법）」が民法の一般原則を補正して賃借人を厚く保護する。日常では入居者という表現と混用されるが、法律文言上正確な用語は賃借人であり、賃借人は単なる債務者ではなく、居住・営業の安定という憲法的価値の保護対象である。
主要な内容
賃借人の権利
- 使用・収益権：賃貸借の目的物を契約の目的に従って使用し、その果実を取得する権利。賃貸人は契約存続中、目的物の使用を妨げることができない。
- 対抗力：住宅の引渡しと転入申告を終えると、その翌日0時から第三者に対して賃借権を主張できる（住宅賃貸借保護法第3条）。競売で家が他人に渡っても、賃借人が引き続き居住できる基礎となる。
- 優先弁済権：対抗要件と確定日付をいずれも備えると、賃借住宅の競売・公売代金から保証金を優先的に弁済される。少額賃借人は最優先弁済を受けることができる。
- 契約更新要求権：住宅賃貸借において、賃借人は契約満了の6か月前から2か月前までの間に更新を要求でき、賃貸人は正当な事由なく拒絶できない。更新時の賃料引上げは5%を超えることができない（住宅賃貸借保護法第6条の3）。
- 賃借権登記命令：保証金を返してもらえないまま引っ越さなければならない場合、裁判所の命令により賃借権登記をして、対抗力と優先弁済権を維持することができる。
- 必要費償還請求権：目的物の保存に必要な費用を支出したときは、賃貸人に対してその償還を請求できる。
賃借人の義務
賃料を約定した時期に支払わなければならず、善良な管理者の注意をもって目的物を保存しなければならず、賃貸人の承諾なく転貸したり賃借権を譲渡することはできない。契約が終了すれば原状回復のうえ目的物を返還しなければならず、賃料の滞納が一定期間を超えると契約解除事由となる。
賃貸借の形態
チョンセ（전세）は保証金のみを受け取り賃料を取らない形態、月セ（월세）は保証金と月々の賃料をともに受け取る形態であり、最近では保証金を低くして月賃料を上げた半チョンセ（保証部月賃料）が主流となっている。商店賃貸借は権利金回収機会の保護、契約更新要求権（10年）、換算保証金基準など、別途の規律を受ける。
紛争解決
住宅賃貸借紛争調停委員会を通じた調停、支払命令、少額事件審判、保証金返還請求訴訟などが活用される。チョンセ保証金返還保証（HUG・HF）と賃貸借保証金返還債務履行保証保険は、賃借人の実質的な回収手段として機能する。
最新の動向
2023年に制定された「チョンセ詐欺被害者支援及び住居安定に関する特別法」が施行され、被害者認定手続、競売・公売猶予、LH優先買入れ、低利融資などが賃借人の救済手段として定着した。2024～2025年にはチョンセ物件の減少と月セ転換の加速が顕著となり、賃借人の住居費負担が保証金から月々のキャッシュフローへ移行する構造変化が進行中である。いわゆる賃貸借3法（契約更新要求権・全月セ上限制・申告制）の存続可否が政治界と学界で争点となっており、更新要求権をめぐり賃貸人の実居住例外の範囲をめぐる判例と立法論議が続いている。また、保証金返還保証の加入要件強化、登録賃貸住宅制度の改編、青年・新婚夫婦を対象としたチョンセ資金貸出および保証支援の拡大、外国人賃借人の増加に伴う契約実務の多様化などが、2024年以降の主要な変化として挙げられる。契約前に登記事項証明書・建築物台帳・税金滞納の有無を確認し、確定日付を確保することが賃借人保護の最低要件として、より一層強調されている。
関連テーマ
- [[賃貸人]]
- [[チョンセ]]
- [[住宅賃貸借保護法]]
- [[チョンセ詐欺]]
- [[契約更新要求権]]
- [[保証金]]
- [[確定日付]]