居住
概述
居住是人类进行日常生活的物理空间，同时也是构成安全、休息与身份认同基础的社会制度。它超越单纯的“房子”，与收入、资产、阶层、家庭结构相互交织，成为左右个人生活质量与社会机会的核心要素。在韩国，传贳（전세）制度、以公寓为中心的供应结构以及高昂的居住费用负担等因素相结合，形成了独特的居住市场。
主要内容
居住的概念与功能
居住大致发挥四种功能。第一，保护身体免受外部环境侵害的物理遮蔽功能。第二，保护私生活与财产的安全功能。第三，表达个人与家庭身份并赋予归属感的心理、文化功能。第四，与地区社会相连接的社会基础功能。由于这种多层次的性质，居住既是市场商品，同时也被视为基本权利的对象。
居住类型
- 独立住宅：由一户家庭使用一栋建筑的传统形态，拥有庭院与独立性。
- 共同住宅：包括公寓、联立住宅、多户住宅等，韩国过半数家庭居住于此。
- 写字楼·城市型生活住宅：面向1~2人家庭的小型居住形态，是否属于住宅会使其税制与贷款条件有所不同。
- 租赁住宅：分为公共租赁（永久租赁、国民租赁、幸福住宅）与民间租赁（传贳、月租、半传贳）。
- 共享居住：包括合租房、共享居住屋、宿舍等，作为青年及单人家庭的替代方案而兴起。
居住费用与市场结构
韩国的居住费用由买卖价格、传贳保证金、月租构成，风险因交易形态而异。传贳是缴纳保证金、居住后再予返还的韩国特有制度，其优点在于帮助缺乏大额资金的租户进入市场，但保证金无法返还的风险很大。2010年代以后，低利率与传贳房源减少相叠加，传贳向月租转换的“月租化”迅速推进，这加重了租户的固定居住费用负担。住宅买卖市场对利率、贷款监管、供应政策反应敏感，且地区间差距较大。
居住政策与制度
政府通过住宅城市基金提供传贳资金贷款、支柱贷款、垫脚石贷款等金融支持，同时借助公共租赁供应、认购制度、再开发·重建监管、租赁三法（合同更新请求权、全月租上限制、全月租申报制）等手段介入市场。进入2020年代，面向青年、新婚夫妇、高龄者的定制型居住福利有所扩大，住房补贴与紧急福利支持也得到加强。
居住与社会
居住也是阶层再生产的通道。随着拥有优质学区与基础设施的地区住宅价格上涨，教育、医疗、文化可及性因居住地而异的“居住不平等”不断加剧。此外，单人家庭与高龄家庭的激增，正催生小型住宅、结合照护的居住模式、安全设计等新需求。
最新动向
2024~2025年居住领域的核心关键词是“应对传贳诈骗”、“月租化加深”、“应对单人家庭”、“扩大供应”。随着传贳诈骗受害事件作为社会问题凸显，扩大传贳保证金返还保证的投保义务、强化登记簿誊本确认程序、施行受害者支持特别法等制度改进接连不断。与此同时，主张应缩小传贳制度本身、以月租与买卖为中心进行重构的讨论不断扩散。
单人家庭已超过全部家庭的35%，青年与高龄单人家庭的居住稳定成为政策重心。政府与地方自治团体正在扩大青年收购租赁、传贳租赁、青年月租补贴、新婚夫妇特别供应等，并推进放宽整治项目监管与调整用途地区，以在市中心供应小型、高密度住宅。
在技术层面，随着智能家居设备与能源管理系统的普及，居住的数字化正在推进；顺应碳中和政策，零能耗建筑认证与绿色改造支持也在扩大。应对老龄化的老年居住与结合疗养的模式，以及为应对地区消亡而利用空置房的政策，也正成为新的议题。
相关主题
- [[房地产]]
- [[传贳]]
- [[公寓]]
- [[城市规划]]
- [[单人家庭]]
- [[住房政策]]